En México, la ley establece una "zona restringida" que comprende una franja de 100 kilómetros a lo largo de las fronteras y 50 kilómetros en las playas. Dentro de esta zona, los extranjeros no pueden adquirir propiedades directamente a su nombre. Para permitir y regular la inversión extranjera, se creó la figura del fideicomiso bancario.

Antecedentes de la zona restringida y los fideicomisos

El concepto de zona restringida surge del Artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, promulgada en 1917, que establece que solo los mexicanos por nacimiento o naturalización pueden adquirir el dominio directo de tierras y aguas dentro de dichas franjas. Esta medida buscaba proteger la soberanía nacional, especialmente en áreas estratégicas.

Sin embargo, a medida que México fue abriendo su economía al comercio e inversión internacional, se reconoció la necesidad de ofrecer un mecanismo seguro y legal para que los extranjeros pudieran participar en el mercado inmobiliario. Así, en la década de 1970, mediante reformas legales y reglamentarias, se permitió que los extranjeros adquirieran derechos de uso y disfrute de bienes inmuebles dentro de la zona restringida a través de fideicomisos bancarios.

El fideicomiso en México es una figura de derecho civil que se regula en la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito. Es un contrato en el cual el fideicomitente (en este caso, el comprador) transmite la propiedad de un bien a una institución financiera (el fideicomisario), que la administra para beneficio de un tercero (el beneficiario, que sigue siendo el comprador extranjero).

¿Cómo funciona el fideicomiso inmobiliario?

A través de un fideicomiso:

• El banco mantiene la titularidad de la propiedad, pero el comprador extranjero tiene todos los derechos de uso, disfrute, arrendamiento, mejora, venta y herencia de la propiedad.

• El beneficiario puede designar sucesores para asegurar que, en caso de fallecimiento, la propiedad se transfiera sin necesidad de complejos trámites testamentarios.

Bancos más solicitados para establecer fideicomisos

Algunos de los bancos más reconocidos y confiables para la constitución de fideicomisos inmobiliarios son:

• BBVA México

• Banorte

• Scotiabank

• Santander México

• Banco del Bajío

• Inbursa

Cada uno ofrece diferentes paquetes de tarifas de apertura y administración anual, por lo que es recomendable comparar servicios antes de tomar una decisión.

Procedimiento para establecer un fideicomiso inmobiliario

1. Oferta de compra: Se negocian los términos de la compraventa entre comprador y vendedor.

2. Selección del banco: Se elige el banco que administrará el fideicomiso.

3. Solicitud de permiso a la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE): El banco tramita el permiso necesario para constituir el fideicomiso a nombre del comprador extranjero.

4. Elaboración del contrato de fideicomiso: Redactado y aprobado en coordinación con el banco y el notario.

5. Firma ante notario público: El comprador firma la escritura pública que formaliza el fideicomiso.

6. Registro: El notario inscribe el fideicomiso en el Registro Público de la Propiedad, garantizando su validez legal.

Costo de establecimiento y mantenimiento del fideicomiso

La constitución y mantenimiento de un fideicomiso inmobiliario implica ciertos costos que deben considerarse:

• Costo de apertura: El banco cobra una tarifa única inicial que generalmente oscila entre $1,500 y $2,500 USD, dependiendo de la institución bancaria y de la ubicación del inmueble.

• Costo anual de administración: Cada año se debe pagar una tarifa de mantenimiento que usualmente varía entre $500 y $1,200 USD. Este pago cubre la administración legal y fiscal del fideicomiso por parte del banco.

Estos montos pueden ajustarse de forma anual, dependiendo de la política interna de cada banco o por la inflación.

¿Cómo se pagan?

• El costo de apertura se paga una sola vez al momento de formalizar el fideicomiso, habitualmente como parte de los gastos de cierre de la operación de compraventa.

• La cuota anual de mantenimiento debe pagarse cada año en la fecha de aniversario del fideicomiso, directamente al banco fiduciario. El banco usualmente emite un aviso o factura, y el pago puede hacerse mediante transferencia bancaria nacional o internacional, depósito bancario o cargo automático en una cuenta establecida.

En caso de falta de pago de la cuota anual, el banco puede cobrar intereses por mora e incluso, en escenarios extremos, iniciar procedimientos para proteger su interés fiduciario, por lo que es importante cumplir puntualmente con estos pagos.

Duración y renovación del fideicomiso

El fideicomiso se establece inicialmente por 50 años. Al término de este período, puede renovarse por otros 50 años, tantas veces como se desee, permitiendo una posesión continua y segura de la propiedad para el beneficiario y sus sucesores.

El fideicomiso inmobiliario es una solución segura, legal y eficiente para que los extranjeros inviertan en propiedades dentro de la zona restringida en México. Además de proteger la soberanía nacional, esta figura fomenta el crecimiento del sector inmobiliario y brinda certeza jurídica tanto al comprador como al mercado en general.

Invertir en México nunca había sido tan accesible y protegido.

Todo lo que Debes Saber

Comprar propiedades ejidales en México puede ser una excelente oportunidad de inversión, pero también implica riesgos si no se siguen los procedimientos legales adecuados. Actualmente, en municipios como Cabo Corrientes, Jalisco, se ha vuelto común encontrar terrenos ejidales en venta sin haber completado su proceso de titulación, lo que puede traer serias consecuencias para los compradores. Aquí te explicamos cómo debe ser el proceso correcto y qué debes tener en cuenta.

Antecedentes: ¿Qué es un Ejido y qué dice la Ley Agraria?

El ejido es una forma de propiedad colectiva creada a raíz de la Revolución Mexicana, como respuesta a la demanda de tierra por parte de campesinos y pueblos indígenas. El marco legal actual se establece en la Ley Agraria de 1992, que permitió, por primera vez, la privatización de tierras ejidales mediante un proceso llamado certificación y titulación.

Antes de 1992, las tierras ejidales no podían venderse ni hipotecarse. Hoy en día, gracias a programas como PROCEDE (Programa de Certificación de Derechos Ejidales y Titulación de Solares), los ejidatarios pueden obtener títulos individuales de propiedad —pero sólo después de completar ciertos pasos legales.

¿Se puede comprar un terreno ejidal?

Sí, pero bajo condiciones estrictas.
No puedes comprar directamente una parcela ejidal a un ejidatario si el terreno no ha sido primero titulado como propiedad privada. Si compras un terreno que sigue siendo ejidal sin cumplir los requisitos legales, la compraventa sería nula y podrías perder tu inversión.

¿Cuál es el procedimiento legal para poder comprar un terreno ejidal?

1. Regularización de la propiedad:

   • El ejidatario debe convertir su parcela en propiedad privada mediante el procedimiento de dominio pleno, aprobado en asamblea ejidal y registrado ante el Registro Agrario Nacional (RAN).

   • Sin esta conversión, el terreno sigue siendo ejidal y no puede venderse legalmente a particulares no ejidatarios.

2. Revisión de documentos:

   • El vendedor debe exhibir un certificado parcelario o un título de propiedad.

   • Es fundamental verificar que no existan gravámenes, litigios o conflictos de posesión.

3. Compra formalizada:

   • La compraventa debe realizarse ante notario público especializado, quien confirmará que el terreno esté debidamente registrado y titulado.

4. Registro de la propiedad:

   • Finalizada la compraventa, el nuevo propietario debe registrar el inmueble ante el Registro Público de la Propiedad.

La situación actual en Cabo Corrientes

En Cabo Corrientes, ha surgido una práctica frecuente de comercializar terrenos sin que hayan pasado por el debido proceso de titulación. Estas operaciones, aunque atractivas por sus precios y ubicaciones, implican un alto nivel de riesgo.

Nuestra empresa advierte expresamente sobre estas circunstancias. Aunque anunciamos algunas de estas propiedades en nuestro catálogo, dejamos en claro a nuestros clientes los riesgos legales asociados a la compra de terrenos ejidales no regularizados.

Adicionalmente, en algunos casos, la trasmisión de posesión se formaliza ante el Juez Menor local, mediante un contrato privado donde se ratifica el acto de transmisión de derechos posesorios. Es importante señalar que:

• El Juez Menor únicamente atestigua el acto de transmisión de posesión; no garantiza ni revisa si existen otros dueños previos o conflictos sobre la tierra.

• Este procedimiento exige que ambas partes sean de nacionalidad mexicana.

• La validez de este acto es limitada, ya que no confiere propiedad plena ni sustituye el registro ante autoridades agrarias o registrales.

Recomendaciones finales:

• Solicita asesoría legal con abogados expertos en derecho agrario antes de comprar cualquier terreno ejidal.

• Exige documentación válida y actualizada: certificados, títulos y registros ante el RAN.

• Evita contratos privados que no ofrezcan certeza jurídica.

• Evalúa bien el riesgo cuando se trate de posesiones ratificadas solo ante Juez Menor.

Invertir en propiedades rurales puede ser muy rentable, siempre y cuando se haga de forma informada y dentro del marco legal vigente.