Todo lo que Debes Saber

Comprar propiedades ejidales en México puede ser una excelente oportunidad de inversión, pero también implica riesgos si no se siguen los procedimientos legales adecuados. Actualmente, en municipios como Cabo Corrientes, Jalisco, se ha vuelto común encontrar terrenos ejidales en venta sin haber completado su proceso de titulación, lo que puede traer serias consecuencias para los compradores. Aquí te explicamos cómo debe ser el proceso correcto y qué debes tener en cuenta.

Antecedentes: ¿Qué es un Ejido y qué dice la Ley Agraria?

El ejido es una forma de propiedad colectiva creada a raíz de la Revolución Mexicana, como respuesta a la demanda de tierra por parte de campesinos y pueblos indígenas. El marco legal actual se establece en la Ley Agraria de 1992, que permitió, por primera vez, la privatización de tierras ejidales mediante un proceso llamado certificación y titulación.

Antes de 1992, las tierras ejidales no podían venderse ni hipotecarse. Hoy en día, gracias a programas como PROCEDE (Programa de Certificación de Derechos Ejidales y Titulación de Solares), los ejidatarios pueden obtener títulos individuales de propiedad —pero sólo después de completar ciertos pasos legales.

¿Se puede comprar un terreno ejidal?

Sí, pero bajo condiciones estrictas.
No puedes comprar directamente una parcela ejidal a un ejidatario si el terreno no ha sido primero titulado como propiedad privada. Si compras un terreno que sigue siendo ejidal sin cumplir los requisitos legales, la compraventa sería nula y podrías perder tu inversión.

¿Cuál es el procedimiento legal para poder comprar un terreno ejidal?

1. Regularización de la propiedad:

   • El ejidatario debe convertir su parcela en propiedad privada mediante el procedimiento de dominio pleno, aprobado en asamblea ejidal y registrado ante el Registro Agrario Nacional (RAN).

   • Sin esta conversión, el terreno sigue siendo ejidal y no puede venderse legalmente a particulares no ejidatarios.

2. Revisión de documentos:

   • El vendedor debe exhibir un certificado parcelario o un título de propiedad.

   • Es fundamental verificar que no existan gravámenes, litigios o conflictos de posesión.

3. Compra formalizada:

   • La compraventa debe realizarse ante notario público especializado, quien confirmará que el terreno esté debidamente registrado y titulado.

4. Registro de la propiedad:

   • Finalizada la compraventa, el nuevo propietario debe registrar el inmueble ante el Registro Público de la Propiedad.

La situación actual en Cabo Corrientes

En Cabo Corrientes, ha surgido una práctica frecuente de comercializar terrenos sin que hayan pasado por el debido proceso de titulación. Estas operaciones, aunque atractivas por sus precios y ubicaciones, implican un alto nivel de riesgo.

Nuestra empresa advierte expresamente sobre estas circunstancias. Aunque anunciamos algunas de estas propiedades en nuestro catálogo, dejamos en claro a nuestros clientes los riesgos legales asociados a la compra de terrenos ejidales no regularizados.

Adicionalmente, en algunos casos, la trasmisión de posesión se formaliza ante el Juez Menor local, mediante un contrato privado donde se ratifica el acto de transmisión de derechos posesorios. Es importante señalar que:

• El Juez Menor únicamente atestigua el acto de transmisión de posesión; no garantiza ni revisa si existen otros dueños previos o conflictos sobre la tierra.

• Este procedimiento exige que ambas partes sean de nacionalidad mexicana.

• La validez de este acto es limitada, ya que no confiere propiedad plena ni sustituye el registro ante autoridades agrarias o registrales.

Recomendaciones finales:

• Solicita asesoría legal con abogados expertos en derecho agrario antes de comprar cualquier terreno ejidal.

• Exige documentación válida y actualizada: certificados, títulos y registros ante el RAN.

• Evita contratos privados que no ofrezcan certeza jurídica.

• Evalúa bien el riesgo cuando se trate de posesiones ratificadas solo ante Juez Menor.

Invertir en propiedades rurales puede ser muy rentable, siempre y cuando se haga de forma informada y dentro del marco legal vigente.